Право преимущественной покупки недвижимости в Израиле: полное руководство

Право преимущественной покупки недвижимости в Израиле: кому оно принадлежит и как реализуется Право преимущественной покупки недвижимости в Израиле дает определенному лицу приоритет перед третьими лицами, если собственник решает передать объект или свою долю в нем. Такая возможность возникает не автоматически во всех сделках: она должна быть предусмотрена соглашением и зарегистрирована либо прямо следовать из закона. Ниже разберем, когда действует право преимущественной покупки, как собственник должен сделать предложение и какие сроки установлены Законом о недвижимости Израиля 1969 года (חוק המקרקעין, תשכ"ט–1969). Что означает право преимущественной покупки Суть механизма проста: собственник недвижимости или доли в ней не может сразу передать ее постороннему лицу, если в отношении объекта действует право преимущественной покупки. Сначала он обязан предложить соответствующее право его обладателю. Только после отказа или пропуска установленного срока возможна передача третьему лицу при соблюдении предусмотренных законом условий. Этот механизм распространяется не только на передачу права собственности. В силу статьи 106 Закона о недвижимости соответствующие правила применяются, насколько это уместно, и к передаче долгосрочной аренды — хахира ле-дорот (חכירה לדורות). Когда возникает право преимущественной покупки 1. Право, установленное соглашением Статья 99 Закона о недвижимости позволяет собственнику объекта или владельцу невыделенной доли в общей недвижимости зарегистрировать право преимущественной покупки в пользу конкретного лица. После регистрации собственник не вправе передать объект другому лицу, пока сначала не предложит его обладателю этого права. К такому праву применяются правила статей 102–105 Закона, если стороны не установили иные условия в самом соглашении. Поэтому при подготовке договора важно точно определить объект, срок действия права, порядок направления предложения и иные существенные условия, а затем обеспечить регистрацию права в Реестре недвижимости — Табу. 2. Право между наследниками сельскохозяйственного хозяйства Статья 100 касается не любой унаследованной квартиры или коммерческого помещения. Она применяется к недвижимости, являющейся сельскохозяйственным хозяйством в смысле статьи 114 Закона о наследовании, если хозяйство перешло нескольким наследникам совместно — по закону или по завещанию. В течение первых двух лет после выдачи приказа о наследовании или приказа об исполнении завещания каждый наследник считается обладателем права преимущественной покупки доли другого наследника. После истечения двух лет право сохраняется только за наследником, который зарегистрировал его в течение этого двухлетнего периода. 3. Право между супругами По статье 101 право преимущественной покупки действует, если недвижимость находится в совместной собственности супругов и представляет собой: ● сельскохозяйственное хозяйство; ● бизнес, который супруги ведут совместно; ● жилую квартиру, используемую супругами для проживания. В этих случаях супруг, желающий передать свою долю другому лицу, обязан сначала предложить ее второму супругу. Важно: норма относится к перечисленным законом объектам, а не ко всей недвижимости, которой супруги могут владеть совместно. Как реализуется право преимущественной покупки Статья 102 устанавливает формальный порядок реализации права: ● предложение направляется обладателю права в письменной форме заказным письмом; ● в предложении указывается требуемая цена недвижимости или доли; ● копия предложения направляется регистратору недвижимости; ● у обладателя права есть 30 дней с момента получения предложения, чтобы уплатить требуемую цену и относящиеся к покупке налоги или обязательные платежи либо внести эти суммы регистратору. После надлежащей оплаты или внесения суммы на депозит стороны считаются заключившими соглашение о передаче недвижимости по цене, указанной в предложении. Если необходимые суммы не уплачены и не внесены в течение 30 дней, обладатель права считается отказавшимся от покупки. Если обладателей права несколько, предложение должно быть направлено каждому из них. Закон также регулирует распределение приобретаемых долей, когда купить объект согласны лишь некоторые обладатели права. Что происходит после отказа Согласно статье 103, после отказа обладателя права собственник может в течение шести месяцев передать недвижимость другому лицу, но не по цене ниже указанной в первоначальном предложении. Если сделка с третьим лицом не состоялась в этот срок, перед передачей объекта предложение необходимо сделать заново. Если объект был передан третьему лицу в течение установленного шестимесячного срока, право преимущественной покупки прекращается, а зарегистрированное право подлежит удалению из реестра. Особые случаи Передача без оплаты Обязанность предварительно предлагать объект обладателю права не применяется к безвозмездной передаче. Однако само право преимущественной покупки не прекращается: оно продолжает действовать в отношении лица, которое получило недвижимость без оплаты. Регистрация сделки Регистратор не должен регистрировать передачу недвижимости, обремененной правом преимущественной покупки, пока не убедится, что требования закона соблюдены. Почему важно проверить запись в Табу до сделки Наличие зарегистрированного права преимущественной покупки влияет на возможность свободно распорядиться объектом. Поэтому до подписания договора необходимо получить актуальную выписку из Реестра недвижимости, проверить существующие записи и выяснить, не возникает ли право преимущественной покупки непосредственно из закона — например, между супругами или наследниками сельскохозяйственного хозяйства. Ошибка в порядке предложения, цене или сроках может поставить под сомнение возможность регистрации сделки. Конкретный порядок действий зависит от документов, вида недвижимости и основания возникновения права, поэтому юридическую ситуацию следует оценивать до заключения сделки с третьим лицом. Частые вопросы Можно ли продать объект третьему лицу дешевле, чем предлагалось обладателю права? Нет. После отказа собственник вправе передать объект в течение шести месяцев, но не по цене ниже той, которая была указана в предложении обладателю права преимущественной покупки. Сколько времени есть на принятие предложения? По общему правилу статьи 102 — 30 дней с момента получения предложения. Для права, возникшего по соглашению, необходимо также проверить условия самого соглашения. Действует ли правило между наследниками для любой унаследованной недвижимости? Нет. Статья 100 регулирует именно сельскохозяйственное хозяйство в смысле статьи 114 Закона о наследовании, перешедшее нескольким наследникам совместно. Прекращается ли право при дарении недвижимости? Нет. Предварительное предложение при безвозмездной передаче не требуется, но право продолжает действовать в отношении получателя имущества. Заключение Право преимущественной покупки недвижимости в Израиле ограничивает возможность собственника сразу передать объект третьему лицу. Оно может быть зарегистрировано на основании соглашения или возникать в предусмотренных законом случаях — между наследниками сельскохозяйственного хозяйства и между супругами в отношении определенных совместных объектов. Для законной сделки важны письменное предложение, точное соблюдение сроков, цены и регистрационных процедур. Данная статья подготовлена на правах информации, а не консультации. Вышеизложенное предназначено только для общей и предварительной информации и никоим образом не предназначено для использования в качестве юридической консультации и/или замены юридической консультации. Информация в статье верна на момент написания. Нормы законодательства могли измениться с момента публикации этой статьи.