Почему в Израиле до сих пор не лопнул пузырь недвижимости
Итак, зададимся довольно непраздным вопросом. Почему в Израиле до сих пор не надулся огромный пузырь недвижимости, подобно тому, который образовался в Соединенных Штатах Америки в памятном 2008 году? Вроде и цены высоки...Средняя цена квадратного метра жилой недвижимости около 4000 - 5000 американских долларов. На это, по моему мнению, есть ряд причин, на которых стоит сделать акцент.Во-первых, Израиль не слишком привлекательная страна для инвесторов нееврейского происхождения, готовых вкладывать финансовые срества в горячий ближневосточный регион, с развитой системой непотизма и не очень-то демократичными в принципе институтами власти. 90 процентов классических инвесторов, располагaющих значительным капиталом - богатые евреи - сионисты, у которых, как говорится, "денег куры не клюют". Они играют по своим правилам и израильский рынок недвижимости для них просто разминка. Прибавим сюда часть евреев из Франции, покупающих квартиру или несколько в Израиле, с целью проживания временно ( чаще всего ) или сдачи в аренду ( довольно реже ) и местных " инвесторов " - пенсионеров государственной службы и армии, которых - то и инвесторами назвать проблематично в силу их незнания основ финансового рынка. Для последних рынок недвижимости - самый простой и безопасный, тем более, бывший работодатель - государство Израиль, вряд ли подведет. Сегмент элитных квартир в Израиле немноголик и занят игроками финансово устойчивыми, играющих в свою игру и по своим правилам. Чужакам в это казино вход закрыт, да и они туда не рвутся. В США элитная недвижимость скупалась, помимо прочего, заемщиками среднего американского класса, платившими ежемесячную ипотечную ссуду, не имея нa то достаточного финасового запасного капитала и пострадавших в результате мирового финансового кризиса. Как уже писалось выше, таковых в Израиле совсем немного из-за высокого стартового капитала и заоблачных цен на недвижимость. После 2008 года финасовые воротилы обезопасили себя и подконтрольные им финасовые институты. Регион крупных инвестиций ограничен большими мегаполисами по израильским понятиям : Тель - Авив ( кроме его южной части) и ближайшие окрестности, некоторые кварталы Хайфы и, естественно, Иерусалим.
Сегмент недвижимости эконом - класса: квартиры данной категории покупаются в основном гос.служащими и работниками сферы высоких технологий на стадии строительства не по ценам рынка, а по ценам "только для своих". Имея постоянный доход либо от гос-ва, либо от крупных американских компаний, связанных опять же напрямую с гос.сектором и производящих в том числе и "оборонку", эта категория покупателей ничем не рискует, вкладывая средства в квартиры в этом сегменте. Покупаются такие квартиры в основном для собственного проживания или, за редким исключением, для сдачи в аренду. Полагаю, что после одного-двух неудачных опытов по сдаче недвижимости в аренду такие квартиры будут выставляться на рынок по завышенным ценам, но их оборот будет невысок из-за недостатка покупателей, имеющих собственные финасовые средства вхождения на рынок недвижимости. Географически данный сегмент охватывает большую часть Израиля, за исключением выше - и нижеупомянутых регионов.
Рынок недвижимости на периферии ( Негев, ( не включая Беэр Шеву )) и районы "крайнего" Севера крайне статичен. Его поведение определяется, главным образом, местными жителями, не имеющими сверхдоходов , соответственно и цены на новую недвижимость держaтся на разумных европейских уровнях - 2000-2500 тысяч долларов за квадрат жилья.
Рынок вторичной недвижимости достаточно статичен. Пытаясь угнаться за ценами новых квартир, продавцы такой недвижимости забывают, что их потенциальные покупатели немногочисленны и соответственно продажа требует времени и моральных сил. В основном данное жилье сдается в аренду.
Основная масса молодежи (и молодых семей) в Израиле проживает на аренде, либо вынуждена искать лучшей доли за рубежом. Никто ее проблемы решать не собирается, так как в случае решения жилищной проблемы в Израиле еще более немногочисленны станут потенциальные арендаторы, которым и предназначен построенный для сдачи в аренду сегмент квартир эконом класса ( сегмент 2) + рынок вторички, приобретеннoй ранее.
В целом - то в Израиле и надуваться нечему. Рынок подобен казино - заведениям для разного уровня клиентов, вход на который случайных игроков строго регламентирован, а сам процесс строительства и его обьемы контролируется как финансовыми, так и государственными структурами, взаимосвязанными и дополняющими друг друга.
Автор статьи:
Вид деятельности: Переводчики, Адвокаты и нoтариусы
Просмотров статьи: 3038 | Все статьи автора
Оценить:
Это хорошая статья
© 2005—2018 Orbita Internet Media