Покупка от застройщика ("каблана") - на что обращаем внимание?

В последнее время, государством многое было сделано с целью защитить «маленького человека» - покупателя квартиры в новостройке, противостоящего в этом процессе крупным строительным корпорациям. Так, несколько лет назад, были кардинально дополнены (практически, переписаны заново) закон «О продаже квартир», закон «О продаже квартир – обеспечение вложенных покупателем средств», регулирующие, в основном, процесс покупки новой квартиры от застройщика («каблана»). Поправки продолжаются и по сей день.

Не так давно, например, утвердили некий обязательный для всех прейскурант цен на отделочные материалы, что имеет значение, когда Вы решаете отказаться от предусмотренной договором внутренней отделки (плитка, краны и т.п.) и получить возврат денег. Эти законы и поправки к ним (поправки продолжаются и по сей день) вызывают яростные споры и ожесточенное сопротивление израильского Объединения строительных подрядчиков (איגוד הקבלנים) в процессе обсуждения в комиссиях Кнессета. В итоге, Законы предоставляют некий минимум защиты покупателя, некие обязательные минимальные рамки, изменить и нарушить которые не может ни один застройщик ни в одном самом запутанном и сложном договоре на продажу квартиры.

В то же время, не все нюансы взаимоотношений рассмотрены законами и трактованы автоматически в пользу покупателя. В предлагаемом Вам на подписание договоре покупки новой квартиры, будут установлены, скорее всего, параметры «по умолчанию» в пользу застройщика.

Те, кто сталкивался с процессом приобретения новой квартиры от застройщика, знает, что на подписание покупателю предлагается объемный договор с различными приложениями, могущий достигать 50-100 страниц. В большинстве случаем, особенно если речь идет о крупном застройщике, предлагаемый договор будет соответствовать требованиям закона и предоставлять покупателю необходимые минимальные гарантии вложенных средств. Вероятность того, что в результате банкротства застройщика, или неких противоправных действий, Вы безвозвратно лишитесь кровно заработанных денег, не велика, особенно, если речь идет о крупной строительной фирме (в этой статье я не рассматриваю случаи приобретения новых квартир, построенных мелкими подрядчиками, например, в проектах ТАМА).

А раз так, многие покупатели экономят на услугах своего адвоката, тем более, у покупателя создается впечатление, что он уже и так находится в надежных руках солидной строительной компании. Вместе с тем, предлагаемый договор, можно и нужно критически рассматривать и при необходимости просить внести в него желательные Вам поправки. В этих объемных договорах, предлагаемых на Ваше подписание, существует множество нюансов, о которых строительный подрядчик не расскажет Вам по своей инициативе. Рассмотрим некоторые важные проверки, которые необходимо выполнить в процессе покупки «от застройщика».

1. Проверка существующих прав на землю – азы, с которых начинается все.

2. Проверка соответствия приобретаемой недвижимости, чертежам.

3. Особое внимание, при приобретении квартиры на первом и последнем этажах, с частью придомовой территории (сад, «гина») или крыши: действительно ли исключены надлежащим образом из общего имущества, и присоединены к вашей квартире, указанные вспомогательные площади, в том числе, с подписанием согласия на то всех жильцов дома – этот момент может стать «подводным камнем».

4. Определение в договоре площади квартиры. Зачастую, этот параметр запрятан в договоре очень глубоко. Необходимо определить с большой степенью точности, и четко понимать, квартиру какой площади Вы приобретаете.

5. Что делать при несоответствии площади построенной квартиры? Закон не рассматривает несоответствие площади с отклонением до 2-х процентов, как существенное нарушение договора. То есть, вы можете получить вместо обещанных 100 метров, квартиру площадью 98 метров, и это не дает Вам права расторгнуть договор. Пусть так, но при этом нет никаких причин, по которым Вы должны переплачивать за те метры или сантиметры, которые недополучили. Следует предусмотреть возможность скорректировать итоговую цену квартиры, по результатам расхождения метража. Это могут быть тысячи и десятки тысяч шекелей вполне справедливой «экономии» Ваших денег. Вряд ли застройщик предусмотрит эту возможность по своей инициативе. И часто просьба покупателя о такой поправке в стандартный договор, принимается застройщиком.

6. Определение и ясное понимание цены квартиры. Цена квартиры в новостройке обычно привязана к индексу цен в строительной отрасли, и в конечном итоге может отличаться от указанной в договоре номинальной цены. Но зачастую, и указанная в договоре при подписании цена, бывает уже привязана к некоторому индексу в прошлом, например, год-два тому назад, то есть, на самом деле, выше. Даже если не получится добиться изменения договора, следует отдавать себе полный отчет в этих механизмах и реальной цене квартиры.

7. Продолжая тему цены и индекса цен. Как известно, новый индекс цен публикуется государством по 15-м числам каждого месяца, и обычно он изменяется в сторону увеличения. Известная уловка подрядчиков: в договоре пишется, что если оплата производится Вами до конца календарного месяца (то есть, до 30-го или 31-го числа), она производится по старому индексу, а если с началом нового месяца (с 1-го числа), то по новому индексу, по тому индексу, которые еще не опубликован а будет опубликован только 15-го числа. Почему так должно быть? Учитывая, что речь идет об очень больших суммах, разница может быть очень существенна.

8. Предлагаемый Вам договор обычно предусматривает корректировку очередного платежа в соответствии с максимально высоким индексом за прошедший период, даже если на момент оплаты индекс стал ниже. Например, сегодня индекс составляет 100, завтра он будет 102, послезавтра 101. Оплату послезавтра Вам предлагают совершить с привязкой к индексу 102. Повторяю, при столь больших суммах, речь отнюдь не о копейках.

9. Вопрос гарантий вложенных средств. Закон предусматривает обязательное предоставление ряда гарантий под уплаченные Вами деньги, самые распространенные из которых – банковская гарантия, страховой полис (денежные гарантии, распространено) и залог в Вашу пользу земли (менее распространено). Гарантии сами по себе хорошие, но следует обратить пристальное внимание на определение в договоре тех обстоятельств, которые позволят применить эти самые гарантии. Обычно, их реализация будет зависеть, в случае чего, от решения суда. Необходимо обратить внимание на все условия.

10. Также, закон позволяет, и предлагаемый Вам на подписание стандартный договор, скорее всего, предусматривает, внесение Вами до 7% общих средств, без предоставления обязательных гарантий. Однако, нет никаких причин, по которым Вы должны на это согласиться.

11. Банковская комиссия - стоимость выдачи и обслуживания указанных гарантий, может достигать нескольких тысяч шекелей и обычно, по умолчанию, также возлагается на покупателя (что формально не запрещено законом). Однако, можно попробовать поторговаться и изменить это.

12. Способ оплаты. Многие знают, что сейчас обязателен способ оплаты за новую квартиру, посредством специально изготовленной для этих целей платежной книжки, то есть таким образом, чтобы уплачиваемые Вами деньги гарантированно поступали на счет данного строительного проекта. Получив подобную книжку, строго говоря, следует удостовериться в банке, что указанные в ней реквизиты для осуществления платежей, являются верными.

13. Срок передачи ключей и санкции за задержку. Закон устанавливает для застройщика возможность 60 дней просрочки «без объяснения причин». Сверх этого, задержка может быть оправдана только форс-мажорными обстоятельствами. Поскольку передача ключей – это тот период, когда покупатель как никогда уязвим (уже заплатил все или почти все деньги, тёща уже выгоняет и просит от неё съехать, ключи задерживаются), следует уделить пристальное внимание тем обстоятельствам, которые определяются в предлагаемом Вам договоре как форс-мажорные (то есть, оправдывающие задержку), и требовать исключить практически всё, что не является действительно непредвиденной силой. Например, отсутствие на рынке Израиля тех или иных строительных материалов, никак не может быть отнесено к форс-мажору, но постоянно предлагается в проектах договоров.

Это, разумеется, лишь часть тех условий, на которые следует обратить внимание в предлагаемом Вам договоре, и при необходимости, вести переговоры об их изменении в Вашу пользу.
Помните, что адвокат застройщика, хотя и не будет, скорее всего, прямо обманывать Вас – он представляет именно застройщика и только его. Даже если Вы покупаете квартиру у солидного застройщика, который не позволит себе банального уголовного мошенничества, тем не менее, существует множество параметров, по которым в предлагаемом Вам договоре вполне законно установлены «параметры по умолчанию» в пользу застройщика, изменив которые, или хотя бы те из них, которые застройщик согласится изменить, Вы можете сэкономить тысячи и десятки тысяч шекелей, что уже вполне оправдывает сопровождение сделки с Вашей стороны, Вашим адвокатом.



Автор статьи:
Адвокат, квартиры без маклера, оформление наследства, завещания, доверенности, апостиль

Вид деятельности: Адвокаты и нoтариусы

Просмотров статьи: 52  |  Все статьи автора




© 2005—2018 Orbita Internet Media